Guide pratique
Comment faire un état des lieux en Belgique : règles, délais et méthode
En Belgique, tout bail de logement impose un état des lieux en entrée : détaillé, contradictoire et à frais communs. Ce guide résume les règles des trois Régions, les délais à respecter et une méthode pièce par pièce.
Une obligation dans les trois Régions
Un état des lieux en entrée est obligatoire partout en Belgique. Il doit être détaillé, contradictoire (dressé en présence des deux parties ou de leurs représentants) et établi à frais communs. Il est annexé au bail et enregistré avec lui.
| Région | Texte de référence |
|---|---|
| Bruxelles-Capitale | Articles 220 et suivants du Code bruxellois du Logement |
| Wallonie | Article 27 du décret wallon du 15 mars 2018 sur le bail de logement |
| Flandre | Article 9 § 1 du Vlaams Woninghuurdecreet, pour les baux conclus depuis le 1er janvier 2019 |
Quand réaliser un état des lieux en entrée
Deux moments sont possibles : pendant la période où les lieux sont inoccupés, ou au cours du premier mois de location. Passé ce délai, plus personne ne peut être contraint à y procéder.
Ce que le document doit contenir
Le décret wallon (article 27) fixe un contenu minimal, qui sert de bonne pratique partout :
- identité des personnes qui dressent le document ;
- description détaillée, pièce par pièce ;
- état des équipements ;
- relevé des compteurs ;
- signatures des parties, précédées de la mention « lu et approuvé ».
Des photos nettes complètent la description. En sortie, elles permettent de comparer et de démontrer un dégât quand une partie conteste.
Que se passe-t-il sans état des lieux
En pratique, le bailleur perd sa preuve : sans document en entrée, réclamer des dégâts en fin de bail devient très difficile.
Si une partie refuse
La partie la plus diligente adresse une requête au juge de paix, qui désigne un expert. Les frais sont avancés par le demandeur, puis partagés.
En Wallonie, cette requête doit être introduite dans les 15 jours qui suivent ce premier mois, et le jugement est rendu sans appel possible.
En sortie : le bon moment
La visite de sortie a lieu après la libération des lieux et avant la remise des clés.
En Wallonie, une grille indicative de vétusté existe pour la sortie.
Enregistrement du bail et de ses annexes
Le bailleur doit enregistrer le bail dans les 2 mois de la signature. Pour un bail de résidence principale, cette formalité est gratuite. Le document dressé en entrée et les autres annexes suivent le bail.
Un bail non enregistré bloque toute indexation du loyer et expose à une amende administrative.
Méthode pièce par pièce
- Préparez la visite. Bail, identité des parties, clés à remettre, accès aux compteurs.
- Suivez toujours le même ordre. Par exemple : sol, murs, plafond, menuiseries, équipements.
- Décrivez chaque élément. Matériau, état, défauts visibles, avec une photo par constat.
- Relevez les compteurs. Eau, gaz, électricité, avec le numéro et une photo de chaque index.
- Faites signer. Chaque partie signe et reçoit son exemplaire.
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Questions fréquentes
Un état des lieux est-il obligatoire en Belgique ?
Oui. Les trois Régions imposent un état des lieux en entrée, détaillé, contradictoire et à frais communs. Il est annexé au bail et enregistré avec lui.
Quand faut-il réaliser un état des lieux en entrée ?
Pendant la période où les lieux sont inoccupés, ou au cours du premier mois de location. Passé ce délai, plus personne ne peut être contraint à y procéder.
Que se passe-t-il sans état des lieux en entrée ?
En Wallonie, le locataire est alors présumé avoir reçu le bien dans son état de fin de bail, sauf preuve contraire. Le bailleur perd donc sa preuve pour réclamer des dégâts.
Quand réaliser un état des lieux en sortie ?
Après la libération des lieux et avant la remise des clés. À Bruxelles, depuis le 1er novembre 2024, il doit être réalisé au plus tard un mois après la libération des lieux.
Qui paie un état des lieux ?
Un état des lieux contradictoire est établi à frais communs : le bailleur et le locataire paient chacun leur part.
Ce guide est un résumé informatif, vérifié sur les textes officiels en août 2026 : décret wallon du 15 mars 2018, ordonnance bruxelloise du 4 avril 2024, Vlaams Woninghuurdecreet et pages officielles de be.brussels sur les baux. Pour un cas particulier, consultez un professionnel du droit.